前言

二胎房貸的好處是利率低、額度大可以藉由活化名下不動產，來輕鬆取得額外資金。目前銀行、融資公司及民間借貸都有提供房屋二胎借貸的服務，對於想了解銀行二胎與融資公司二胎差異的朋友，以及想了解二胎房貸利率和申請辦法請參考本文。

什麼是二胎?

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款，就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下，再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款。也就是說，您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候，債權人A為了保障自身權益，會將您的房子作抵押權設定，而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款。因此當您向債權人B申請房屋二胎貸款時，債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後，也就是第二順位。

二胎優缺點

為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款？二順位房貸最大的優勢就是，二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速，對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說，是不錯的資金取得方式。

雖然相較於信用貸款、汽車貸款，二順位貸款的利率並不算高，但如果與類似的房貸產品相比（如房屋增貸、房屋轉增貸）之下，二胎房貸的利率會比較高一點，不過這是因為二胎房貸風險比較高。

二胎額度

申請二胎房貸可以貸到多少額度？依據不同申貸管道，二胎房貸的額度由20萬到600萬都有：

但其實申請二胎房貸，除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少，通常是房屋鑑價的90%～120%不等。也就是說，即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬，但如果你的房屋殘值只剩100萬，實際上最多只能貸到120萬而已；如果申請的是銀行二胎房貸，最多只能借90萬。

此外，銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。

二胎利率

 二胎房貸利率大約在2.5%~36%之間，而不同的二胎房貸申請管道，拿到的房屋二胎貸款利率也會不太一樣：

雖然銀行二胎房貸利率看起來很低，但除非條件很好，不然很難拿到這麼低的二胎利率，以實務上來說，銀行二胎利率平均大約是7%~8%，與融資公司二胎房貸利率差不多。

另外要注意的是，雖然民間二胎房貸利率最低6%，但許多民間借貸業者會以其他名目向二胎貸款人收費，且時常以「月利率」來混淆借款人，還款方式還可能是只還利息、不還本金，因此要特別小心不要誤入貸款陷阱。

 二胎申請管道

目前房屋二胎貸款的申請管道有銀行、融資公司和民間借貸業者，以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。

銀行二胎

銀行二胎房屋貸款的利率，是所有房屋二胎貸款管道裡最低的，相對還款壓力會比較小，但通常只有條件非常好的客戶，才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。

此外，由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低，因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。

雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件，並沒有提到個人信用，但事實上不管是跟銀行申請哪種貸款，銀行都一定會看借款人的信用狀況及房屋狀況，以下幫您整理常見的銀行婉拒原因：

1. 信用卡額度使用率較高
2. 使用信用卡循環利息
3. 曾用信用卡預借現金
4. 信用卡費或其他貸款遲繳
5. 聯徵被查詢次數多
6. 屋齡較高
7. 屋況老舊
8. 房屋所在地偏遠
9. 房屋有私人設定
10. 房屋為共同持有
11. 一年內有民間私人設定紀錄
12. 一年內有查封紀錄

融資公司二胎

融資公司可以說是民間貸款中，最安全可靠的借貸管道，其中股票上市的融資公司，依照規定須公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，更加地有保障。

億欣股份有限公司所推出二胎房屋貸款，不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆，即使信用評分低或負債高，只要房屋仍有貸款空間，都還是可以申請。

甚至像是收入來源的認定，也無須提供相關文件證明，只要經銷商在送件的報告中，詳細說明即可，跟銀行相比，相當寬鬆。如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核，那麼會建議您億欣申請二胎房屋貸款，不論是諮詢、還是申辦過程，除了下列費用之外，都不會跟客戶收取任何額外的費用。 

民間二胎

民間二胎房貸的申請條件，不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況，基本上只要借款人為房屋所有權人，即可申辦民間二胎貸款。

雖然條件不拘看起來很吸引人，對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說，確實是一種資金取得的方法。但通常也伴隨著高利息、高收費，因此建議您在挑選民間二胎房貸時，仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。

提醒您在挑選民間二胎房貸時，應注意下列事項：

1. 一般二胎房貸利率是以「年」利率標註，但民間二胎貸款業者則是以「月」息標註，所以比較時，要再乘上12個月。
2. 二胎房貸的還款方式是本息平均攤還，但多數民間二胎貸款是只還利息、不還本金。

銀行、民間、億欣二胎房貸整理表

二胎申請流程

二胎房貸申請條件包含：

• 年滿20~70歲
• 申請人或保人有房屋
• 有工作收入來源
• 無重大信用瑕疵

申請二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：

• 身分證正反面影本
• 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
• 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
• 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）

要特別注意，如果向銀行申請二胎房貸，要提供正式所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果薪水直接領現金、或無固定雇主的族群，建議可向億欣申請二胎，只要有財力證明都能申請。

準備好以上的資料後，就可以開始申請二胎房貸，流程如下：

1. 向銀行、融資公司或民間借貸業者提出申請
2. 針對你的房屋作估價，以及審核個人條件
3. 貸款核准後，與借貸機構約定時間作簽約對保
4. 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
5. 設定完成後，撥款至申請人帳戶

如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請裕融新鑫二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

房屋二胎貸款簡介

二胎說明

一、您名下房屋已跟某A銀行貸款，某A銀行並會將您的房屋設定第一順位抵押權，這就是一般俗稱的一胎房貸。

二、已有一順位銀行房貸後，這時候又有資金需求怎麼辦呢?這時候就可以進行二順位抵押房貸，就是俗稱的二胎貸款。

三、辦理房屋二胎房貸安全嗎?有甚麼風險？
訪間很多不肖業者，辦理二胎設定手續後會要求客戶留下權狀（會有被過戶的風險），這都是很風險很高的，跟我們億欣辦理二胎房貸，簽立每項合約都會條列說明清楚，辦完設定抵押完成手續後歸還權狀等資料，免留權狀。

四、辦理房屋二胎貸款需要甚麼個人條件?門檻會很高嗎?
只要是年滿20歲以上有不動產，不限年齡職業信用，皆可辦理。

五、辦理房屋二胎貸款後?何時可以拿到款項呢?
一般銀行房屋貸款審查需要7~14天不等的時間，手許繁瑣冗長，和億欣資產公司辦理房屋二胎貸款，首創最快當天核撥。

二胎推薦

市面上林林種種房屋二胎融資貸款公司這麼多，為何要選擇億欣資產管理有限公司原因如下：

• 專業量身規劃貸款方案、最低利率0.5%、最高成數100%。
• 執業地政士辦理手續、公證人合約簽立、執業律師見證透明安全無慮有保障。
• 保證尚未核撥前不會收取任何費用，絕不巧立名目。

房屋二胎意思是什麼？將房產做為第二順位抵押品

在房產已經有貸款的情況下，向另一家銀行再次申請房屋貸款，此時銀行擁有的房產債權是第二順位，因此稱為二胎房貸。二胎房貸對銀行來說風險比較大，所以利率比較高，核貸的金額也比較少，通常是在原本銀行無法增貸或是轉貸的情況下，才會申請的貸款選項。

如何申請二胎房貸？二胎房貸申請流程及條件

申請二胎房貸條件有哪些？

並不是每一間銀行都會接受二胎房貸的申請，根據銀行的方案不同，要求的條件也不一樣，通常會要求個人聯徵紀錄及收入證明，如果信用分數太低，很可能會導致申請失敗或是核貸金額不高。遇到有信用瑕疵的情況，建議申請民間貸款機構的二胎房貸，雖然利率較高，但對信用條件的要求較寬鬆，核貸金額高，對有資金需求的人來說是很好的選擇。

二胎房貸申請流程

1. 1.備妥相關文件：身分證、房屋權狀、收入證明、第一順位房貸繳款紀錄等文件。
2. 2.房貸審核：填寫申請書並將相關文件送審，銀行會針對房屋殘值進行估價。
3. 3.簽約對保：審核完畢會告知申請人貸款利率及貸款金額，核對資料後進行簽約。
4. 4.抵押設定：將房屋的債權設定抵押給銀行。
5. 5.資金撥款：完整跑完流程之後，貸款資金會撥款到指定帳戶。

 

如何挑選二胎房貸的申請管道？

申請二胎房貸的管道主要分為銀行及民間機構兩種，主要差別在於申請的條件要求、貸款利率及貸款成數。

二胎貸款

什麼是二胎貸款？

從名字不難看出「房屋二胎房貸」是房屋貸款系列相關產品，它是用「原有已被貸款的房子」再去向另一家銀行第二次抵押借款。且因為第二順位銀行在債權清償時，只能排在第一家銀行之後，因此貸款成數有限（通常只有原貸款金額的一成到二成左右）。

 

二胎貸款和其他房貸產品的差別？

其他房貸產品包含一胎房貸、房屋增貸、房屋轉貸。基本上都是利用名下的不動產（房屋）當作抵押品。一胎是指直接向銀行申請房屋貸款；增貸是直接向原銀行再次申請房屋貸款；轉貸則是重新找另一家銀行申辦房貸。差別在於一胎的貸款成數較高、二胎成數較低。且一胎、增貸都是由（原）銀行處理，二胎與轉貸則是由別家處理。

 

二胎貸款的優勢

聽起來「房屋增貸」還比「房屋二胎房貸」好，那我們為何選擇它呢？如果條件不是那麼好，或是前次房貸還在寬限期尚未還清，銀行可能不會再給機會，這時房屋二胎就能派上用場。
且「房屋二胎房貸」主要是看看房子的價值，只要提供房屋相關資料就能貸，有些銀行或融資公司是不用準備制式薪資證明或扣繳憑單、免保人，整體來說是相對簡單方便的銀行貸款選擇。

 

二胎貸款有什麼優點

上面幾點可以看到，它的免保證人、無收入證明也可貸、不一定要提供制式薪資證明或扣繳憑單、有抵押品就能貸、即使信用不良有信用瑕疵也有機會核貸…等優勢，相對來說較適合用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定的業務夥伴等。不像信用貸款需要被評估還款能力、信用狀況，所以是一個相對靈活的好選擇！

 

二胎貸款需要哪些申請資料呢？

只要提供房子的相關資料，其他由房貸專員估價與調閱資料，並進行後續辦理即可。通常需要檢附文件為：

1. 身份證
2. 戶籍謄本
3. 土地與建物權狀或謄本
4. 房貸最近一年繳款明細

 

二胎貸款的申請流程會很複雜嗎？

簡單五步驟，分別是申請、估價、審核、設定，最後即為撥款。只要送出申請後，中間的步驟都由專業顧問為您完成，由市價行情、實價登錄取得房屋鑑價報告，再提供實際核貸金額、每期應繳金額、利息，最後即是親自出席簽約與對保，爾後就能進行放款，將資金拿到手。
延伸閱讀：申請房屋二胎流程有哪些？

 

二胎貸款多久撥款？還款時間怎麼算？

基本上3至5個工作天即可完成，接著就會撥款下來。貸款期數最長可至10年，降低負債壓力，相對來說也是能讓債務人在生活層面能放鬆一些，舒坦心情別被債務壓著跑，別再過著高壓人生。

土地貸款

土地是一種限量的資產，也因此土地的價格雖然在短期會有上下波動，但是長期而言總是往上漲。如果一筆土地所在地的區段有熱絡的投資行為和開發計畫，更會帶動地價上升。因此，土地是很適合用來進行資金調度的資產。

土地貸款是一種抵押貸款，借款人把名下土地作為抵押品，向銀行或民間申請抵押貸款。由於一筆土地的單價通常很高，很適合用來取得大額度的資金，可以進行比較高額的週轉或是投資計畫，或是用來整合負債，降低利息支出。

依照土地的流通性，最受銀行歡迎的土地地目就是建地，可已獲得比較高的貸款成數。而其他地目，例如農建地、工業用地、農地等，鑑定價值各有不同，也都可以用來申請土地貸款。

與信用貸款最大的不同，就是因為有抵押品，土地貸款可以得到相對更低的利率、更長的還款期限，對於借款人的信用條件審核也相對寬鬆。

二胎 也就是土地不動產再次借款的意思。

地政士代書業務

代書主要工作內容，為民眾代辦土地房屋過戶及設定等地政登記業務，銀行貸款的協辦，或是法院的非訟案件申請。

地政事務所土地登記

地政事務所受理民眾辦理土地登記，主要依據土地登記審查手冊，按申請人申請登記事由，登記原因標示及申請權利內容，附繳證件，委任關係，受理及資料管轄機關及權利人義務人等等，逐一審查案件，大多採書面審查，也就是申請人或是代理人所附資料具正當法律性，切結願負相關法律責任，並且檢附完整的相關文件，地政事務所即受理地政登記，審核完畢則核發相關登記完成證明文件，例如核發新土地建物權狀或是他項權利證明書等書狀。

委託代書辦理

由於不動產過戶金額龐大，不同案情辦理方式也就不一樣，且所涉及的相關法規或是稅費也差異，一般民眾都是支付代辦費委由代書協助辦理，一來輕鬆省事，而且可以取得合法節稅的相關資訊，確保自己應有的權益。

代書的角色

以一般繼承或贈與登記案件來說，代書扮演受託人，以善良管理人協助委託人完成土地登記及相關地方稅或是國稅的申報，並收取相關執行業務費用，即所謂的代書費用。

不動產土地或是房屋的買賣，雖然代書費用可能由其中的一方支付，但是此時代書的角色是雙方代理人，基於公正第三人立場維護買賣雙方應有權益，主要協助案件登記甚或是買方貸款的協辦及抵押權設定，賣方原貸款的清償及抵押權塗銷等。

代書貸款申請流程、條件與風險

內容大綱

1. 3個常見問題認識代書貸款
2. 代書貸款如何申請？代書貸款4步驟程及申請條件
3. 2個常見的代書貸款風險

3個常見問題認識代書貸款

代書貸款是什麼？

代書貸款是由合法立案的非銀行金融公司替民眾申辦的信用貸款，由於代書本身有「代為辦理」的意思，可協助辦理房地產（不動產）交易、申請法律文件等服務，代書貸款便是代理民眾取得資金的服務，又稱為民間信貸、代書信貸或民間代書信用貸款。

什麼人需要代書貸款？

代書貸款具有核貸條件寬鬆、撥款快速的優點，如果您有以下 3 種情況，建議您選擇代書貸款，快速取得資金援助。

1.負債比過高：

負債比的意思是，總負債與總資產額的比例關係，當負債比越高，白話來講代表花費已經大過於收入，如果申請人的名下有太多負債( 例如. 積欠信用卡債 ) 且已經累積超過薪水的22倍，對銀行來說是高危險的客戶，通常無法順利申請銀行貸款，建議選擇條件要求較寬鬆的代書貸款服務。

2.聯徵紀錄有瑕疵：

曾經有貸款逾期未繳、信用卡費遲繳等信用不良紀錄的人，也很難通過銀行貸款審核。通常第一次申請的銀行未通過，後續給其它銀行申請的成功機率更低，因為聯徵中心會顯示每個人與哪間銀行往來的紀錄。

3.資金需求緊急：

銀行審核貸款的時間大約是1～2個星期，很難解決臨時、緊急的資金需求，這時候建議申請代書貸款，最快可以在1～2天取得資金援助。

代書貸款條件有哪些？

代書貸款的條件很寬鬆，基本上只要年滿20歲且有固定收入者都可以申請，貸款公司會根據您的收入條件評估還款能力，藉此決定貸款的金額及利率。

雖然條件看似簡單，但對過去有信用不良紀錄的人來說，面對條件嚴格的銀行，成功貸款機率較低，因此也有不少人轉向民間機構管道，申請代書貸款。

代書貸款如何申請？代書貸款4步驟程及申請條件

認識代書貸款之後，接下來為您介紹代書貸款的申請辦法及條件，幫助需要資金週轉的人輕鬆取得資金援助！

代書貸款流程4步驟

申請代書貸款的流程根據貸款公司不同，會有些許差異，但主要可以分為4個步驟，以億欣的代書貸款流程為例，為您介紹代書貸款申請辦法：

1.免費顧問諮詢

提供免費的顧問諮詢服務，服務專員都會根據您的資金需求、財務狀況等，量身打造最合適的代書貸款方案，有效解決財務需求。

2.備妥文件進行審核

了解您的財務狀況並選擇合適的方案後，會請您準備相關的證明文件，申請代書貸款時通常不會要求提供信用紀錄，但仍需要準備以下代書貸款準備文件：

• 身份證正反面影本
• 第二證件影本
• 薪轉存摺半年份
• 勞保異動明細表
• 所得清單
• 戶籍謄本
• 財產清單

3.核准後通知對保

通過審核之後，專員會與您核對貸款的詳細內容，告知核貸的金額、利率並進行簽約，記得詳細閱讀合約內容，保障雙方的權益。

4.撥款入帳

完成所有程序之後，貸款金額就會匯入指定帳戶中，幫助您解決財務問題。

 

2個常見的代書貸款風險

許多非法的貸款公司，利用申請人急迫需要錢的焦慮，提供條件寬鬆的貸款方案，吸引人辦理造成無法挽回的錯誤，以下整理常見的代書貸款風險，幫助您安全合法的申請代書貸款。

風險1.要提供身分證件的「正本」

基本上只需要提供身分證件的「影本」即可，大多情況是準備簽約時，為了做最後確認才會需要「正本」核對，不需要扣押、提前繳交證件才能申請貸款。

風險2. 尚未申請就要求支付費用

二胎合法的貸款公司，會事先說清楚整個申請流程、利率、月付金，以及需要支付哪些費用。而非申請人尚未被告知就收取額外的費用。
代書貸款因為條件寬鬆，申請人常會失去警覺掉入高利率的陷阱，來可貸也建議，不防好好培養自己的信用，成功爭取銀行低利率的貸款。